万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也(yě)被(bèi)拉向(xiàng)台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论(lùn)关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成(chéng)了(le)共同债务人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权信息(xī)，难(nán)怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限(xiàn)公司不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又(yòu)注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本(běn)没(méi)有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强(qiáng)学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没(méi)准还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规定，民(mín)事(shì)执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不(bù)得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民(mín)法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式(shì)明确了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　绿豆汤的热量是多少大卡ong>地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高的国(guó)民(mín)知名度(dù)，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫(hè)集(jí)团进(jìn)入北京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料(liào)地(dì)王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的(de)它(tā)，对(duì)手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实(shí)是(shì)有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷(fēn)开始(shǐ)了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好(hǎo)走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫(hè)集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包(bāo)括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在(zài)持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的(de)经(jīng)营(yíng)状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在实控(kòn绿豆汤的热量是多少大卡g)人(rén)都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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