导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市(shì)场黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持(chí)续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是(shì)否过剩(shèng)的(de)讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全(quán)国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的(de)数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人口的(de)近(jìn)三成(chéng)都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口(kǒu)净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现在不(bù)同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的(de)过剩了(le)？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dà云南跟贵州是一个省吗 云南可以偷偷去缅甸吗o)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数(shù)据(jù)显示中国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方米的(de)家庭(tíng)界定为住(zhù)宅(zhái)存在困(kùn)难(nán)，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的(de)人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数会(huì)因(yīn)户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发(fā)展(zhǎn)带(dài)来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求(qi云南跟贵州是一个省吗 云南可以偷偷去缅甸吗ú)美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受(shòu)限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他(tā)国(guó)家依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度(dù)与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向联(lián)系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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