文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设工(gōng)作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对(duì)购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有(yǒu)助于(yú)落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度(dù)在(zài)完全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的(de)资(zī)金(jīn)监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回(huí)归(guī)实(shí)体经济(jì)和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三(sān)好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的(de)专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立信(xìn)置业(yè)有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了(le)核(hé)心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作等(děng)采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地(dì)产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福(fú)利分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场经济(jì)的商品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一(yī)次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快(kuài)速发(fā)展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居(jū)到基本(běn)适(shì)居(jū)，住房(fáng)事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时(shí)间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达国家几百年(nián)城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存(cún)量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业(yè)务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购房合(hé)同、购房者(zhě)和(hé)银(yín)行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个(gè)独立的合(hé)同关系(xì)，如(rú)果开(kāi)发商发(fā)生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房(fáng)者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资金(jīn)若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部(bù)门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多年以(yǐ)来(lái)全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管资金(jīn)比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的(de)高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的(de)保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房(fáng)由(yóu)政府或(huò)第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开发商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及(jí)首付款由(yóu)第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度(dù)。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门经(jīng)审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行(xíng)预(yù)约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏(zòu)分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容加法(fǎ)律空白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一(yī)一部(bù)规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元(yuán)的(de)部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托(tuō)合(hé)同，设(shè)置购房者定金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书向金融机构(gòu)或(huò)保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随(suí)着(zhe)放出贷款(kuǎn)的(de)增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了(le)政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具(jù)支(zhī)持。另一(yī)方(fāng)面，从现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将(ji社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容āng)已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺(quē)陷等(děng)情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发(fā)商、银(yín)行的(de)第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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