导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文(wén)试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国(guó)房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒(shū)适(shì)不是人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1见字如晤,展信舒颜，展信安的用法，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来(lái)新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的(de)改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，农村(cūn)房(fáng)屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有(yǒu)房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居(jū)民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭(tíng)为(wèi)单(dān)位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能(néng)够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算(suàn)公(gōng)式(shì)如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应(yīng)求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活(huó)带来了(le)很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人(rén)均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)低(dī)于15平方(fāng)米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自(zì)于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显(见字如晤,展信舒颜，展信安的用法xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高(gāo)，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù见字如晤,展信舒颜，展信安的用法)面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。

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