近两年火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定分(fēn)红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时(shí)应(yīng)了解资产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额(é)占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级市场价格(gé)受(shòu)到(dào)公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施(shī)资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基(jī)金份(fèn)额(é)持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派(pài)息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投资(zī)“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额(é)的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位基金份额(é)的分红(hóng)金额进行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权操作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基(jī)金分(fēn)红前(qián)后均(jūn)可以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注(zhù)二(èr)级(jí)市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增(zēng)值(zhí)部分(fēn)不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的(de)收益(yì)，而持有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来自项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包(bāo)括(kuò)了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经营(yíng)权类资产的公募碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别p>

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑(zhù)的(de)更新(xīn)改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露(lù)的(de)经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流(liú)量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的(de)高低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于(yú)分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易(yì)带来的短期(qī)博弈机(jī)会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年(nián)的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析(xī)，结合(hé)经济及市(shì)场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的(de)运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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