文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照(zhào)经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这(zhè)道世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么(me)要(yào)取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付(fù)完(wán)首付款后(hòu)从银(yín)行一(yī)次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房地(dì)产回归实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果(guǒ)取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从(cóng)这个(gè)角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下(xià)，取消(xiāo)预售(shòu)制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融(róng)支(zhī)持(chí)当期(qī)三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过(guò)长期系(xì)统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过(guò)大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商(shāng)品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时(shí)其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金，采用类似(shì)租金的(de)分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了(le)自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模(mó)式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解决了核心的(de)住(zhù)房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的(de)监管机(jī)制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的(de)信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现了(le)分配(pèi)不公(gōng)、效率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度不(bù)再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，商(shāng)品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的(de)两大难(nán)题，开(kāi)发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个四大哲学流派有哪些 四大哲学流派是什么意思项目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，在中国内(nèi)地实(shí)践(jiàn)过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买(mǎi)卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应(yīng)，推动(dòng)了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了(le)重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内地房地(dì)产历(lì)经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指(zhǐ)标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发(fā)展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完(wán)全四大哲学流派有哪些 四大哲学流派是什么意思(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)等(děng)风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购(gòu)房者(zhě)的预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确(què)规定了开发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具(jù)体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时(shí)代的(de)高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度(dù)所需(xū)。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定(dìng)金(jīn)一(yī)定(dìng)期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定(dìng)金(jīn)或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银(yín)行利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发(fā)放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获(huò)批后即(jí)可预(yù)售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国(guó)也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容(róng)确(què)认(rèn)无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英(yīng)国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房(fáng)预售(shòu)资金监管(guǎn)极(jí)为严格(gé)，资金(jīn)也由(yóu)律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日(rì)元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保全(quán)措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支付的(de)购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专门项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，交房后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用(yòng)现(xiàn)象。交付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在(zài)保修期结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本四大哲学流派有哪些 四大哲学流派是什么意思(běn)最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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