OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议(yì)的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开(kāi)，此后二(èr)级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前(qián)上市的8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不(bù)同程度下(xià)跌(diē)，8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原(yuán)因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内(nèi)资金(jīn)有所流(liú)出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得(dé)到一(yī)定释放，但是价(jià)格涨跌(diē)会受到基本(běn)面、情绪面等(děng)多(duō)重因(yīn)素影响，不好判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人(rén)士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实(shí)有(yǒu)些(xiē)隐含收益(yì)率高(gāo)的产品具(jù)备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星对此表(biǎo)示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没(méi)有造(zào)成大(dà)的影响，“事件性(xìng)利空下(xià)调(diào)至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园(yuán)区类(lèi)资产就(jiù)回调(diào)不(bù)少了，这就(jiù)是(shì)黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还是落到(dào)租金收入(rù)受(shòu)不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露的(de)张江(jiāng)光大园项目出(chū)租(zū)率下降事项，一度二级市(shì)场价(jià)格(gé)出现(xiàn)回落。在随后召开的(de)业绩(jì)说明(míng)会中管理人就相关(guān)事项进行了解释说(shuō)明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开(kāi)的线上和(hé)线(xiàn)下的扩(kuò)募说(shuō)明会(huì)上，运营团(tuán)队(duì)表(biǎo)示(shì)了(le)对张江光大园项(xiàng)目(mù)的信心，预计(jì)签署意向书和合同(tóng)谈(tán)判(pàn)中的储备(bèi)租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人(rén)相关负责人坦(tǎn)言(yán)，事(shì)发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技(jì)消息(xī)的第一(yī)时间即(jí)奔赴(fù)现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航(háng)天(tiān)产业、信(xìn)息技(jì)术等产业客户(hù)，租赁意(yì)向面积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一(yī)些重要租(zū)户(hù)。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履约保证金给(gěi)了我们一些(xiē)空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩(kuò)募、对市场负(fù)责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权益人有那么(me)多储备(bèi)租户，之(zhī)前(qián)的空置率为何(hé)未能(néng)得(dé)到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化(huà)运营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营(yíng)表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调租和换租(zū)都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次(cì)项目的大租户退租正好发(fā)生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张(zhāng)江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方面也有一些(xiē)差异化，张润大厦(shà)多(duō)是两千多平的大平层，楼的成新度高(gāo)一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一(yī)千平(píng)的面(miàn)积(jī)为主，还有(yǒu)一些独栋形态的(de)物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空p>

　　“如果扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理人(rén)都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述(shù)负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关(guān)负(fù)责人表示，张江集团(tuán)和(hé)张江高科目前(qián)在管资产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他(tā)在开发(fā)的储备(bèi)项目，这些都(dōu)将成(chéng)为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资(zī)产上(shàng)市平台目标的坚(jiān)实后盾和(hé)储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一(yī)些突发情况需要(yào)解(jiě)决，但是这(zhè)和(hé)我们在张江(jiāng)科学(xué)城这(zhè)三十年建设发世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空展过程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个非常(cháng)小的(de)插曲。我们(men)有信(xìn)心排除(chú)万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面(miàn)影响，维(wéi)持预(yù)期(qī)和(hé)市场的信心(xīn)。”

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