万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀的(de)豪(háo)宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其(qí)背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得(dé)不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是(shì)，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没(méi)你想象的(de)那(nà)么简单。

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　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属(shǔ)实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道(dào)证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还(hái)没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中(zhōng)，还有不(bù)少中(zhōng)赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已经支付(fù)价(jià)款并实际占酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围有，那(nà)么(me)，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权(quán)利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于(yú)建设工程价(jià)款优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司(sī)成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国(guó)民知名(míng)度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入(rù)北(běi)京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的(de)成(chéng)年银(yín)杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末上市的它(tā)，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大(dà)华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊(jīng)人(rén)的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大(dà)佬则居(jū)住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个(gè)地步(bù)，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国(guó)安的估值一(yī)直没(méi)变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出(chū)质记录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建(jiàn)工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次(cì)列被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同(tóng)成(chéng)为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义(yì)务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身？

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