饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局(jú)联合(hé)发布了(le)关于规范房地产经(jīng)纪服务的(de)意见。意见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经纪机(jī)构存(cún)在(zài)利用房源客源(yuán)优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个(gè)人信息等(děng)问题，加重交易当(dāng)事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述(shù)背景，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确(què)经纪服务内容、合理(lǐ)确(què)定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成(chéng)交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发(fā)商过(guò)渡(dù)到(dào)中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策(cè)研究中心首(shǒu)席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易成本较高、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性，居民(mín)往往通过中介(jiè)来(lái)完成。但很多中介利用(yòng)信息(xī)不对称(chēng)等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费(fèi)等，对居(jū)民(mín)造(zào)成额(é)外的负担，而(ér)且(qiě)这些服(fú)务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经纪(jì)服务在(zài)内的相关市场交易行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义(yì)更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪服(fú)务(wù)行业关注最(zuì)多的一个话题，便(biàn)是房(fáng)地产经(jīng)纪服务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房屋交易(yì)过程(chéng)中，部(bù)分价值不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服(fú)务费(fèi)率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确(què)定经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)上，两部门在(zài)此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构要(yào)合理降低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价(jià)。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同(tóng)承(chéng)担经纪服务费用(yòng)。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目(mù)前北京市执行的(de)2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据(jù)这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商(shāng)同意，可在规定的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准基础上适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示(shì)，本着(zhe)“简政(zhèng)放权(quán)”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地产中介服务(wù)等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服务(wù)收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前并未明确具体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务机构在具(jù)体(tǐ)收取酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗(qǔ)过程(chéng)中(zhōng)，会结合房(fáng)屋(wū)价值及(jí)工资标准(zhǔn)，综(zōng)合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问(wèn)题(tí)，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内(nèi)容(róng)和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提(tí)供的基(jī)本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费清单(dān)，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场平均水平(píng)的(de)房地(dì)产经纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设(shè)部门将会同市场监管(guǎn)等部(bù)门采取(qǔ)约谈(tán)等综(zōng)合(hé)措施进行重点监管。市场监管部门(mén)会同有关部(bù)门依法查(chá)处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房地(dì)产经(jīng)纪机构相关违法(fǎ)违规(guī)信息(xī)，市场监管部门要依法依规(guī)纳(nà)入(rù)国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦(lún)称，住(zhù)建部(bù)发文鼓励(lì)按照成交(jiāo)价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高(gāo)的(de)经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳(zhèn)市(shì)场(chǎng)豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而非规定(dìng)，未来如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的(de)细(xì)则，还需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范化，有利(lì)于行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产(chǎn)权(quán)方面(miàn)有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对(duì)交(jiāo)易(yì)产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本(běn)应该由上(shàng)下(xià)家各支付(fù)一(yī)半的中介费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易(yì)过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费(fèi)及(jí)税费均由(yóu)购房者来(lái)承担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司(sī)可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者(zhě)，这实际(jì)上相(xiāng)当(dāng)于变相推高(gāo)了房(fáng)价(jià)。两部门提(tí)出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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