文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国(guó)住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进(jìn)行(xíng)现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于(yú)商品(pǐn)房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其(qí)实，当前(qián)世界(jiè)不少国(guó)家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国(guó)一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余(yú)全(quán)部房(fáng)款，而(ér)是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长(zhǎng)效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业(yè)的(de)本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方(fāng)案(àn)研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪(jì)五十年代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还(hái)未推行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多人(rén)栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地(dì)产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的(de)市(shì)民(mín)数量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解(jiě)决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核(hé)心(xīn)的(de)住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模(mó)式推动了(le)中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全(quán)部支付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自(zì)身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了(le)防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发(fā)展工业化(huà)的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现(xiàn)了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不(bù)再(zài)适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量(liàng)大，而社(shè)会(huì)缺(quē)少大(dà)型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房(fáng)分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下(xià)一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的(de)初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年(nián)对(duì)中国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国(guó)住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇(zhèn)人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全(quán)社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市(shì)值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者(zhě)只能(néng)根据购房(fáng)合(hé)同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用(yòng)和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的(de)预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来(lái)全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市(shì)重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或者项目(mù)工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以(yǐ)工(gōng)程建设名(míng)义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付(fù)款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后(hòu)发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通过(guò)申请仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全(quán)部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程(chéng)进度向开发(fā)商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金直接损害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前(qián)，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按(àn)施工奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容(róng)确认无(wú)误(wù)后签(qiān)订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一(yī)般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证(zhèng)公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其(qí)他(tā)预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的(de)剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一(yī)的(de)选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放(fàng)出(chū)贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会(huì)存(cún)入银行(xíng)专门(mén)的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的(de)支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护(hù)机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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