5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据(jù)基金一(yī)季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地(dì)产行(xíng)业标的(de)市值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却断崖(yá)式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城(chéng)市(shì)。而(ér)映射到(dào)二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么(me)投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也(yě)出(chū)现了(le)一些机会，皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产(皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程(chéng)，还是人(rén)均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过(guò)去(qù)，未(wèi)来行业的(de)需(xū)求(qiú)或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而(ér)对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务为(wèi)房地(dì)产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名(míng)第二(èr)的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供(gōng)给(gěi)较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估(gū)的(de)浪潮下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低(dī)的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民(mín)营地产公司也是(shì)更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权(quán)债(zhài)务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qī皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思ng)的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快速发(fā)展阶(jiē)段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关(guān)注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业(yè)内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的(de)话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩(jì)出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业(yè)绩(jì)分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其(qí)实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复(fù)苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐(nài)心(xīn)地去等待(dài)它(tā)的基(jī)本面(miàn)不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思