近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解(jiě)资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分(fēn)分配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额(é)二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集(jí)材料和信息披(pī)露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市场价格(gé)变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走(zǒu)势(shì)的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募(m切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸ù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活(huó)力的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的(de)修正，使投(tóu)资人(rén)在基(jī)金(jīn)分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持有产品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基金价(jià)值面临(lín)极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要(yào)来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的(de)分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目(mù)的(de)土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的(de)经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的(de)资产配置功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投(tóu)资者对经营(yíng)权(quán)类(lèi)的资产可(kě)以(yǐ)更多(duō)关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的(de)资产更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权(quán)益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多(duō)重因切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填(tián)权(quán)效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测(cè)进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及市场的(de)实(shí)际环境，对基(jī)础设施(shī)项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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