导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)黄金(jīn)二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实(shí)情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市(shì)场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎(hū)意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回(huí)答(dá)当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自(zì)然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关(guān)。单单(dān)从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是(shì)以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数(shù)据(jù)，并没(méi)有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不(bù)计(jì)。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng硅酸铝针刺毯两公分厚是多长的 硅酸铝针刺毯有害吗)式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的(de)时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达(dá)到(dào)了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房(fáng)地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住(zhù)宅套户(hù)比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求(qiú)，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市土地(dì)资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

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　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比(bǐ)明(míng)显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差(chà)、没有(yǒu)或少(shǎo)有物(wù)业(yè)管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工(gōng)作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依(yī)旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不单局(jú)限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差(chà)异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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