5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来(lái)的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎(hū)在(zài)今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去(qù)年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断房地(dì)产已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而映射(shè)到(dào)二(èr)级(jí)市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的逻(luó)辑是(shì)供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了(le)，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会，机(jī)会(huì)在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5阅历是什么意思月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的(de)124只(zhǐ)房地产类(lèi)标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易(yì)日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发(fā)展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服(fú)务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银(yín)基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度(dù)的(de)收入利润规(guī)模大幅(fú)度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的(de)业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季(jì)度十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度(dù)他有(yǒu)的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基(jī)首季新阅历是什么意思杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机(jī)构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资(zī)成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮(lún)行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏(péng)表示(shì)：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在三个(gè)方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在(zài)持续(xù)性(xìng)地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城(chéng)市四(sì)月环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出(chū)现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比阅历是什么意思同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它(tā)的(de)基(jī)本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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