导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成(chéng)，其(qí)中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的(de)租赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购(gòu)房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发(fā)达(dá)国家(jiā)有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域(yù)板(bǎn)块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市(shì)二(èr)手房挂(guà)牌量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据(jù)公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不(bù)仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单(dān)从(cóng)人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统(tǒng)计数(shù)据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们(men)需要(yào)进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据两套(tào)房(fáng)，在(zài)高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住宅(zhái)面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)住宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人(rén)均水(shuǐ)平的(de)一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平(píng)方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房(fáng)。即便如(rú)此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧(jiù)的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的改(gǎi)善(shàn)性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需(xū)出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据调查的(de)是(shì)人，并不是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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