饱受(shòu)争议的(de)二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联(lián)合发布了关(guān)于规(guī)范(fàn)房地产经纪(jì)服务的(de)意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人信息(xī)等(děng)问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内(nèi)容(róng)、合理确(què)定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格实(shí)行(xíng)明码标价等十(shí)方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线(xiàn)城市二(èr)手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住房政(zhèng)策研究中心(xīn)首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来(lái)说属于金(jīn)额(é)不低的大宗交易，由于二(èr)手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常(cháng)强的专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过中介来完成。但很(hěn)多中介利(lì)用(yòng)信息(xī)不对称等(děng)问题，将非必(bì)要的收费夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过(guò)桥融(róng)资、按(àn)揭费(fèi)、担(dān)保费等，对居(jū)民造(zào)成额外(wài)的负担(dān)，而且这些服务事项(xiàng)并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交(jiāo)易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括(kuò)经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易行为及(jí)其主(zhǔ)体(tǐ)进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更(gèng)急(jí)迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对(duì)房地产经纪服务(wù)行业(yè)关(guān)注最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务(wù)费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部(bù)分(fēn)价值(zhí)不菲的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额(é)不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在(zài)此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要(yào)合(hé)理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共(gòng)同承担(dān)经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地(dì)产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部下(xià)发的《关于房地产(chǎn)中介(jiè)服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定(dìng)：房屋(wū)买卖(mài)代(dài)理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这(zhè)样(yàng)的(de)规(guī)定(dìng)：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交易(yì)各方协商同意，可在(zài)规定的收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意(yì)味着(zhe)，当(dāng)前北(běi)京二手房中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中(zhōng)介服(fú)务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未(wèi水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼)明确具体的(de)中介(jiè)费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中对(duì水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼)收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服(fú)务机构在具体收(shōu)取过(guò)程(chéng)中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应(yīng)当在经(jīng)营门店、网站、客户端(duān)等(děng)场所或渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得(dé)混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服务和(hé)延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均(jūn)水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监(jiān)管部门(mén)会(huì)同有关部门依法查处(chù)不(bù)按规定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪(jì)服务收费等(děng)违(wéi)反(fǎn)价格和(hé)反垄断(duàn)法律法规的行(xíng)为。对房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳(nà)入(rù)国家(jiā)企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部(bù)发(fā)文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务(wù)费用对市(shì)场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只(zhǐ)是(shì)纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未(wèi)来如何具体认定其中(zhōng)的(de)细则(zé)，还需(xū)要(yào)看(kàn)各(gè)城(chéng)市落(luò)地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费等都可(kě)能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在(zài)二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原本应该(gāi)由(yóu)上(shàng)下家各支(zhī)付一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情形(xíng)，因(yīn)部分购房(fáng)者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费及(jí)税(shuì)费均由购房者来承担。即使一(yī)些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的(de)方式(shì)，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其(qí)视为(wèi)向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)单(dān)边收费的行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配地(dì)位，在原(yuán)先经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东(dōng)收取费用(yòng)，而(ér)这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两(liǎng)部门(mén)提出严禁(jìn)操(cāo)纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的(de)透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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