一(yī)线城市(shì)，也不端着(zhe)了(le)。

　　昨天，深圳取消二手房指导价的(de)消(xiāo)息在房产圈刷屏了。

　　这条消息为什(shén)么(me)这(zhè)么(me)重(zhòng)要？首先二(èr)手房(fáng)指导价被称为“核弹(dàn)级”政策，其(qí)次深圳(zhèn)几乎是最后一(yī)个还在(zài)“认(rèn)真”实施这条政策的城市(shì)，最(zuì)后深圳(zhèn)是房价前三的核心城市。所以(yǐ)，深(shēn)圳的一举一动都(dōu)具(jù)有风(fēng)向标意义。

　　有分析人士指出，深圳(zhèn)二手(shǒu)房指(zhǐ)导价如(rú)果(guǒ)取消，首(shǒu)先(xiān)有利于深圳二手房回暖，然后(hòu)二(èr)手房回暖有(yǒu)利于(yú)深圳楼市总(zǒng)体回(huí)暖，最后深圳(zhèn)楼市回暖有利于全国楼(lóu)市(shì)回暖....

　　看吧，这(zhè)妥妥的“蝴蝶(dié)效应(yīng)”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二(èr)手房指导价(jià)”正式结束。传言称(chēng)：二手(shǒu)房贷款不(bù)按(àn)官方参考价（指导价），银(yín)行核(hé)定(dìng)房(fáng)价(jià)以网签备案价和评估(gū)价孰低为准。

　　自(zì)此，参(cān)考价真正变成了“参(cān)考价”。

　　目前没(méi)有看到官方文(wén)件。据(jù)证券(quàn)时报21日消(xiāo)息，目前深圳多家(jiā)大行表示“尚未接到正(zhèng)式通知(zhī)，目前仍按参考价办(bàn)理按揭”。所以(yǐ)还需要持续的关注(zhù)。

　　易居研(yán)究院研究(jiū)总监严跃进认(rèn)为，本次政策大概率为(wèi)真(zhēn)，更(gèng)多体现为银行(xíng)贷(dài)款等领域按照新(xīn)的规则(zé)进行(xíng)，但不会出台正式(shì)文件。

　　有时候，有(yǒu)些事情，是(shì)不(bù)用发(fā)文件的。毕(bì)竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月(yuè)8日，深圳楼市二手房(fáng)指(zhǐ)导价(jià)横空(kōng)出世(shì)。当时，深圳一口(kǒu)气公布了全(quán)市(shì)3595个小区的(de)参(cān)考价，很(hěn)多南山(shān)、福田、宝安中心(xīn)区的高价盘，直接按照(zhào)当时的市场价打了5折、6折来“指导”，银(yín)行(xíng)只能(néng)按(àn)照指导价来计算首付、发放贷(dài)款。

　　当时大家还(hái)不觉得厉害，但经历了这(zhè)两年的(de)痛苦，才深(shēn)知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个(gè)例(lì)子，市场价(jià)1000万的房子，如果不“指导”，可(kě)以(yǐ)首(shǒu)付3成(chéng)即300万；如果指(zhǐ)导价打七折(zhé)即(jí)700万(wàn)，那么(me)首付3成210万，加上(shàng)需要全款支付的部(bù)分，实(shí)际首付去到了510万(wàn)，相当于(yú)首付5成了(le)（多给210万首付）。这直接让大批量买家，失去了购(gòu)房(fáng)能力(lì)，相当于强势“降杠杆(gān)”。

　　自深(shēn)圳推(tuī)行二手房参(cān)考价以后，东(dōng)莞、宁波(bō)、成都、三亚、西安、合肥(féi)、广(guǎng)州等(děng)10多个(gè)城市陆续跟(gēn)进。事实(shí)也确(què)实证明了，这条政策(cè)的“核弹”级(jí)别(bié)。

　　到(dào)了2021年10月，根据安居客的统计，实(shí)施(shī)二手(shǒu)房(fáng)指导(dǎo)价(jià)的10个城市，有8个(gè)挂牌(pái)价降了(le)。

　　2022年受到疫情的影响(xiǎng)，二手房更是惨(cǎn)不(bù)忍睹。以(yǐ)2022年12月(yuè)数据为例，全国70个大中城市房价只有6个同比上涨，其他的泥沙(shā)俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了沉重代价

　　据(jù)深圳乐有(yǒu)家研究中心数据显示(shì)：成(chéng)交量(liàng)上，二手(shǒu)房(fáng)指导价出(chū)台当年，深圳二手住宅成(chéng)交(jiāo)量同比(bǐ)下(xià)滑57％。2022年继续腰斩，成交(jiāo)量同比下滑47％，全年成(chéng)交(jiāo)量仅(jǐn)2.2万套，创近二十年最(zuì)低记录，相较2020市场高峰缩水近八成。

　　价格方面(miàn)，与二手房指导价发布当月相(xiāng)比，如今二手房挂牌价低于及接(jiē)近参(cān)考价(jià)的(de)房源(yuán)占比大(dà)幅增加。2023年一季度，深圳各(gè)区二(èr)手房(fáng)成(chéng)交TOP10小区中，过半成(chéng)交价(jià)低于参考(kǎo)价。

　　只有真实经历其中的(de)人，才(cái)能深(shēn)切(qiè)的感知其威力。

　　深圳房东，斩仓的新闻不(bù)绝于耳(ěr)。

　　据说一位码(mǎ)农三年前高(gāo)杠杆买了2套华润城，月(yuè)供12万(wàn)，最终亏损1000万破产。据媒体推测，如果案(àn)例属实，买家的实际购房成(chéng)本高(gāo)达20万/平，目前价格跌(diē)至14万/平(píng)，叠加这三(sān)年的房(fáng)贷和持有成本(běn)，差(chà)不(bù)多亏损超(chāo)千万。

　　深圳一大批人(rén)这两年感(gǎn)受(shòu)到(dào)了太多“心酸”。二手房成交量创下(xià)多年新(xīn)低，学区房神话(huà)不再(zài)，房产(chǎn)中介的日(rì)子难过，投(tóu)资客挥泪斩仓....

　　在稳(wěn)楼(lóu)市的基调下，2022年(nián)以来，实施了二手房指(zhǐ)导价的(de)城市陆陆续续低调(diào)退出(chū)，目前只有深圳还是最(zuì)后的“堡垒”。

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　　“风向标(biāo)”意义(yì)明显

　　最近一线城市也(yě)不端着了。

　　近日，北京在房(fáng)山区试(shì)点(diǎn)多子女家庭(tíng)和职住平衡(héng)家庭购房支持(chí)政策。上海也考虑(lǜ)予以多(duō)孩(hái)家庭在新房计分制度政(zhèng)策上的支持。

　　从最(zuì)新(xīn)公布的3月份70个大中城(chéng)市商品住宅销售价格变动情况来看，广(guǎng)州、深圳的新(xīn)蜜蜡哪里产的最好，中国蜜蜡产地哪里的最好的房、二手房价格仍然(rán)是同比去年依然是下降的。

　　北京、上海(hǎi)已经同(tóng)比增长了，其他二线城市如(rú)杭州、成都(dōu)、南京、合(hé)肥(féi)等城市价格都是同比上(shàng)涨的。

　　广州(zhōu)、深圳能不(bù)急吗？

　　事实上，上面可(kě)能(néng)更急。3月(yuè)份，两部门(mén)联合发文，全面(miàn)推动二(èr)手房“带押(yā)过户”全国(guó)实施，这是(shì)一条被广(guǎng)泛好(hǎo)评的新政。对于激活(huó)二手房交易，具有定海神针般的(de)作用。

　　住建部部长(zhǎng)倪虹近日更是指出：建筑业(yè)、房地产企业要发挥国民经济“顶梁柱”“压(yā)舱石”作用。回(huí)归到(dào)常识，从字面理解一下这两个(gè)词，意(yì)思就是(shì)——顶梁柱如(rú)果不行了，上(shàng)面(miàn)不就塌了(le)嘛(ma)？压舱石如果压不住(zhù)，小船不就翻了(le)？

　　也许，今年扶持楼市(shì)的政(zhèng)策，还有一大波正在路上(shàng)...

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