近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值，通过观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是观(guān)察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投(tóu)资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类(lèi)裤子72a是多大尺码 裤子72a和76a差别大吗项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的(de)归还，在选择投(tóu)资标的(de)时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期(qī)则(zé)更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设施(shī)资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和(hé)信息披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报(bào)，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的(de)分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单(dān)位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分(fēn)红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的(de)现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再能(néng)产生现金收裤子72a是多大尺码 裤子72a和76a差别大吗(shōu)益，因此将可供分配金额的(de)分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该(gāi)负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进(jìn)行扩募的(de)情况下，基金份额(é)单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土(tǔ)地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的(de)估(gū)值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该(gāi)负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关的(de)指标有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身(shēn)经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经(jīng)营权(quán)类的资(zī)产可以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力(lì)等多(duō)重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短(duǎn)期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与(yǔ)募集(jí)材(cái)料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基础设(shè)施(shī)项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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