一线城市，也不(bù)端着了(le)。

　　昨天，深(shēn)圳取消二手房指导价的消息在房(fáng)产圈刷(shuā)屏了。

　　这条消息为什么这么(me)重要？首(shǒu)先二手房指(zhǐ)导价被称(chēng)为“核弹级”政策，其次深圳(zhèn)几(jǐ)乎是最后一个还在“认真”实施这条政策(cè)的城(chéng)市，最(zuì)后深圳是房价前(qián)三的核心(xīn)城(chéng)市。所以(yǐ)，深(shēn)圳的一举一动(dòng)都具有(yǒu)风向标意(yì)义。

　　有分析人士指(zhǐ)出，深(shēn)圳二手(shǒu)房指(zhǐ)导价如果取消，首先有利于深圳二手(shǒu)房回暖，然(rán)后二手房(fáng)回暖(nuǎn)有利(lì)于(yú)深圳楼市总体(tǐ)回暖，最后深(shēn)圳楼市回暖有利于全国楼市回(huí)暖(nuǎn)....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出(chū)？

　　昨天，深圳疯传“二手房指导价”正式结束。传(chuán)言称：二(èr)手(shǒu)房(fáng)贷款不(bù)按官方参考价（指导(dǎo)价），银行(xíng)核定房价以网(wǎng)签备案价和(hé)评估价孰低为(wèi)准。

　　自此，参考价真正(zhèng)变成(chéng)了(le)“参考价”。

　　目前(qián)没有看到官方文件。据证券时(shí)报(bào)21日消息(xī)，目(mù)前(qián)深圳多(duō)家大行表示“尚未接到正式(shì)通知，目前仍按(àn)参考价(jià)办理(lǐ)按揭”。所以还需要(yào)持续的关注。

　　易(yì)居研究院研究总监严跃进认为，本次(cì)政(zhèng)策大概率为真，更多(duō)体现为银行贷款等领(lǐng)域按照新的规则进行，但(dàn)不会出(chū)台正式文件。

　　有(yǒu)时(shí)候，有些事情，是不用发文件(jiàn)的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年(nián)2月8日，深(shēn)圳(zhèn)楼市(shì)二手房指导价横空出世(shì)。当(dāng)时，深(shēn)圳一口气公布了全市3595个小区(qū)的参考价(jià)，很多(duō)南山(shān)、福田(tián)、宝(bǎo)安中心(xīn)区的高价盘(pán)，直(zhí)接(jiē)按(àn)照当时的市场价打了5折(zhé)、6折(zhé)来“指导”，银行(xíng)只(zhǐ)能按照指(zhǐ)导价来计算首付、发放(fàng)贷款。

　　当时大家还不觉得厉害，但经历(lì)了这两(liǎng)年的痛苦(kǔ)，才深知为啥叫做(zuò)——“核弹级(jí)”。

　　举(jǔ)个例子，市场价(jià)1000万的(de)房子，如(rú)果(guǒ)不“指导”，可以首(shǒu)付3成即300万(wàn)；如果指导价(jià)打七折即700万，那么首付3成210万，加上需(xū)要全款(kuǎn)支付(fù)的部(bù)分，实际首付去到了510万，相(xiāng)当于首付5成了（多给210万首付）。这直接让大批(pī)量(liàng)买家(jiā)，失去了(le)购房能力，相当于强势“降(jiàng)杠杆”。

　　自深圳推行二手房参考价(jià)以后，东莞、宁(níng)波、成都、三亚、西安(ān)、合肥、广州(zhōu)等(děng)10多个城市(shì)陆续跟进。事实也(yě)确实证明了，这条(tiáo)政(zhèng)策的“核弹”级别。

　　到了(le)2021年(nián)10月(yuè)，根据安(ān)居客的统计(jì)，实施二手房(fáng)指导价的10个(gè)城市，有8个挂(guà)牌价(jià)降了。

　　2022年受到疫情的影响，二手房更是(shì)惨(cǎn)不忍睹。以2022年12月(yuè)数据为(wèi)例(lì)，全国70个大中城(chéng)市房价只有6个(gè)同比上涨(zhǎng)，其他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人(rén)付出(chū)了沉(chén)重(zhòng)代(dài)价(jià)

　　据深圳(zhèn)乐有(yǒu)家研究中心数据显示：成交量上(shàng)，二手(shǒu)房指导价出台当年，深圳二手住宅成(chéng)交量同比下(xià)滑57％。2022年(nián)继续腰斩(zhǎn)，成交量同比下滑47％，全年成交(jiāo)量仅2.2万套，创(chuàng)近二十年最低记录，相较2020市场高峰缩水近八成。

　　价格方面(miàn)，与二(èr)手房指导价发布当(dāng)月相比，如今二手房挂牌价低于及接近参考价的房源占比(bǐ)大幅(fú)增(zēng)加。2023年一季(jì)度(dù)，深圳各区二手房成(chéng)交TOP10小区(qū)中(zhōng)，过半(bàn)成交价低于参考价。

　　只(zhǐ)有(yǒu)真实经历其中的人，才能深切的(de)感知(zhī)其(qí)威力。

　　深(shēn)圳房东，斩(zhǎn)仓的新(xīn)闻不绝于(yú)耳。

　　据说一位码农三年前高(gāo)杠杆买了2套华润城，月供12万，最终亏损1000万破产(chǎn)。据媒体推测(cè)，如果(guǒ)案例属实(shí)，买家(jiā)的实际购房成本高达(dá)20万/平，目前(qián)价格(gé)跌至14万/平(píng)，叠加这三年的房贷和持有成本，差不多亏损超千(qiān)万。

　　深圳(zhèn)一(yī)大批人这两年感受到(dào)了太多冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢“心酸”。二手房成交(jiāo)量创下多年新低，学区房神(shén)话不再(zài)，房产中介(jiè)的日子难过(guò)，投(tóu)资客挥泪斩仓(cāng)....

　　在稳(wěn)楼市的(de)基调下(xià)，2022年以来，实施了二手房(fáng)指(zhǐ)导价的城(chéng)市陆陆续续(xù)低(dī)调退出，目前(qián)只(zhǐ)有深(shēn)圳还是最后的(de)“堡垒”。

　　3

　　“风向(xiàng)标(biāo)”意义(yì)明(míng)显(xiǎn)

　　最近(jìn)一线城市也不端(duān)着(zhe)了。

　　近日，北京在(zài)房山区试(shì)点多子女家庭和职(zhí)住平衡家庭购房(fáng)支(zhī)持政策。上海也考虑予以(yǐ)多(duō)孩家庭(tíng)在新房计分制度政策上的(de)支持。

　　从最新公布的3月份70个大中城市商(shāng)品住宅销售价(jià)格变动情况来(lái)看，广州、深(shēn)圳的新房、二手房(fáng)价格仍然(rán)是同比去年依然是下降(jiàng)的。

　　北京、上(shàng)海已经同比增(zēng)长了，其他二线(xiàn)城(chéng)市如杭(háng)州、成(chéng)都、南(nán)京、合肥等城(chéng)市(shì)价(jià)格都是同比上涨的。

　　广(guǎng)州、深圳能不急吗？

　　事(shì)实上(shàng)，上(shàng)面可能更急。3月份，两部门联合发文，全面推动二手房“带(dài)押过户”全国(guó)实施，这是一条被广(guǎng)泛(fàn)好评(píng)的新政(zhèng)。对(duì)于激(jī)活二手房交易，具(jù)有定海神针般(bān)的作用。

　　住建部(bù)部长倪虹近(jìn)日更是指出(chū)：建筑(zhù)业、房(fáng)地产企业要发挥国民经(jīng)济“顶(dǐng)梁柱(zhù)”“压舱(cāng)石”作(zuò)用。回归到常识，从字(zì)面理解一下这两个词，意思(sī)就是(shì)——顶梁柱如果(guǒ)不行了，上(shàng)面(miàn)不就塌了(le)嘛？压舱石如(rú)果压(yā)不(bù)住(zhù)，小船(chuán)不就翻(fān)了？

　　也许(xǔ)，今(jīn)年扶持楼市的政策，还有一大波正在(zài)路上...

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