饱受(shòu)争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务的(de)意见。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部(bù)分房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)存在利用房源客源优(yōu)势收取过(guò)高费用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个人(rén)信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服(fú)务(wù)内(nèi)容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十(shí)方面，提(tí)出了(le)意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席(xí)分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市场成交比例(lì)超过(guò)80％，大量二手房成交(jiāo)依(yī)赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城(chéng)规(guī)院(yuàn)住房政策(cè)研(yán)究中心首席(xí)研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居民(mín)来(lái)说属于金额不(bù)低的大宗交易，由(yóu)于(yú)二手房(fáng)交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具有非常强(qiáng)的(de)专业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费(fèi)夹(jiā)带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保费等，对居(jū)民(mín)造(zào)成(chéng)额外(wài)的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为及(jí)其(qí)主体(tǐ)进行规(guī)范和秩序(xù)整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义(yì)更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关(guān)部(bù)门主要监管的重点，将是对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程(chéng)中，部(bù)分价(jià)值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额(é)不(bù)低(dī)的中介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)标准(zhǔn)的(de)最早依据是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于(yú)房地产中(zhōng)介服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年(nián)更新(xīn)后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同(tóng)意(yì)，可在规定的收(shōu)费(fèi)标准基础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二(èr)手(shǒu)房中介(jiè)费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部(bù)门(mén)当前并(bìng)未(wèi)明确具体的中介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需在(zài)服务(wù)过程中对(duì)收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会(huì)结合(hé)房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等场所(suǒ)或渠(qú)道(dào)，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价(jià)和(hé)捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提(tí)供(gōng)的基本服务和(hé)延伸(shēn)服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪(jì)机构收费前应(yīng)当向交易(yì)当事人(rén)出(chū)具收费清单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由当(dāng)事人(rén)签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高西气东输的起点与终点，西气东输的起止点是哪里？于市(shì)场平均(jūn)水平的房地(dì)产经纪机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合(hé)措施进行重点监管。市场监管部(bù)门会同有关(guān)部门(mén)依法查处不按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费率越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分档定价，是否意(yì)味着，未来(lái)豪宅的中介费有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价，合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主要还是规(guī)范行(xíng)业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对(duì)市场影(yǐng)响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费就(jiù)不同，各(gè)家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指(zhǐ)出(chū)，由于当前两(liǎng)部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细则，还需(xū)要看各城(chéng)市落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规(guī)范化，有利(lì)于行西气东输的起点与终点，西气东输的起止点是哪里？业健康发展。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源在产(chǎn)权(quán)方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都(dōu)可能对(duì)交易产生影响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业的专业(yè)性提(tí)出更高的(de)要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市(shì)的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而(ér)会出(chū)现中(zhōng)介费(fèi)及税费均(jūn)由购房者来(lái)承担(dān)。即使一(yī)些房东愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用也可能通(tōng)过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购(gòu)房者(zhě)单(dān)边(biān)收费的行为。部分中介公(gōng)司可(kě)能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务(wù)收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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