文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从大开发时代步入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。以后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是(shì)推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当(dāng)前(qián)世(shì)界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达(dá)国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国(guó)一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质(zhì)是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例(lì)外(wài)，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层(céng)出售(shòu)的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采(cǎi)用(yòng)类似(shì)租(zū)金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了(le)核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要(yào)求(qiú)开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大(dà)和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的(de)福(fú)利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了(le)分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的(de)困境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房(fáng)分(fēn)配(pèi)货(huò)币(bì)化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地(dì)开始房改货(huò)币化，中国人(rén)民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的(de)商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地(dì)实践过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到(dào)了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地(dì)产市场快速(sù)发展阶段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国(guó)家(jiā)几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售(shòu)面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地(dì)产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房(fáng)市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例(lì)较(jiào)高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的(de)购房合同、购(gòu)房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约(yuē)，购(gòu)房者只能(néng)根(gēn)据购(gòu)房合同向(xiàng)开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签(qiān)订的(de)预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安(ān)成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供(gōng)却(què)被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程(chéng)总承(chéng)包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取(qǔ)的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二(èr)者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按(àn)工期(qī)支付(fù)房款(kuǎn)的制(zhì)度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完(wán)工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各(gè)环节内(nèi)容确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合(hé)同。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的(de)定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖(mài)方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或100水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样0万日元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证(zhèng)明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程中随着(zhe)放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门(mén)的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产(chǎn)到(dào)了(le)政策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民(mín)生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制(zhì)或交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相(水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样xiāng)关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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