近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归(guī)还(hái)，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了(le)解资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格(gé)的变化(huà)。基金份额(é)二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红(hóng200mm是多少米，2000mm是多少米)主要来(lái)自(zì)基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)变化导致的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际(jì)获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集(jí)基础设施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法规(guī)要(yào)求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的(de)固定利息回(huí)报，而(ér)是由可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分红除(chú)权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还(hái)200mm是多少米，2000mm是多少米strong>

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部(bù)分之(zhī)间的(de)比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异(yì)很大，大多(duō)数普通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金(jīn)额误(wù)认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资(zī)者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资(zī)者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不(bù)同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格(gé)和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行(xíng)扩(kuò)募的(de)情况下(xià)，基金(jīn)份额单(dān)价随(suí)着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础(chǔ)资产的(de)估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分(fēn)红的(de)时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类的资产可以更(gèng)多(duō)关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益200mm是多少米，2000mm是多少米(yì)主要来自底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原(yuán)始权(quán)益(yì)人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等多(duō)重因素来(lái)选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对(duì)基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。