近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了(le)解资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布(bù)。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预(yù)期(qī)则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度(dù)可(kě)分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多(duō)元化(huà)提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的(de)关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预(yù)期(qī)恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施(shī)项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)相对经(jīng)济(jì)活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额(é)的(de)开(kāi)盘(pán)指导价做调(diào)减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基(jī)金分红(hóng)前后均可以获(huò)得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品的(de)特性，关注(zhù)二(èr)级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红(hóng)前(qián)提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是(shì)变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同(tóng)年限到期(qī)后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确(què)定性(xìng)，这是(shì)该类投资(zī)者应该(gāi)注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每(měi)年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益(yì)，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要(yào)来自项目值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权(q值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别uán)类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限(xiàn)。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来(lái)观察和评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)表示(shì)，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最(zuì)终得(dé)到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的(de)资产可以更多关(guān)注内部(bù)收益率的(de)高低，对产权类(lèi)的(de)资产更多(duō)关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构(gòu)实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调(diào)，建议(yì)投资者(zhě)关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材(cái)料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责人(rén)也称。

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