文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国(guó)住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还(hái)烂(làn)尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实竹荪煮多久力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不(bù)公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国(guó)家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是(shì)根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是(shì)需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓(xìng)安居(jū)乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大(dà)措施。在当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合(hé)施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世(shì)纪五(wǔ)十年(nián)代在(zài)中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是(shì)地(dì)产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身于木(mù)屋或者其(qí)他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住房的需(xū)求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的(de)见解(jiě)，在(zài)努力寻求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还(hái)印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是另外(wài)一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的(de)一(yī)大特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国(guó)香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身(shēn)有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银(yín)行(xíng)开(kāi)设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明(míng)化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行(xíng)的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适(shì)用(yòng)于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高(gāo)杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的(de)最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布(bù)的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从(cóng)约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占(zhàn)社融(róng)存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房(fáng)市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购(gòu)房者(zhě)和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独(dú)立的(de)合同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需(xū)要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和(hé)按(àn)揭(jiē)合同(tóng)，已经(jīng)从(cóng)银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以(yǐ)来全国(guó)并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月供却(què)被(bèi)迫(pò)继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发时(shí)代(dài)的高周(zhōu)转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建设(shè)，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)<竹荪煮多久/p>

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预(yù)付(fù)款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分(fēn)期支付(fù)，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验(yàn)收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平均首付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信(xìn)托(tuō)账户(hù)监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失(shī)。而开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)建(jiàn)设过(guò)程中的资金全(quán)部来自银(yín)行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由(yóu)政府相关(guān)部门(mén)经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获批(pī)后(hòu)即可预(yù)售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)约2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并(bìng)进(jìn)行(xíng)预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋(wū)出(chū)现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的(de)房产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，英国期(qī)房(fáng)预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一(yī)般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程(chéng)进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及订(dìng)金返还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民(mín)营(yíng)企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延(yán)期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房(fáng)者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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