文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发(fā)时代(dài)步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面(miàn)看，预(yù)售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制(zhì)度？预(yù)售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性(xìng)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得(dé)的(de)过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康发(fā)展的重大(dà)措(cuò)施。在(zài)当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的(de)资(zī)金实(shí)力(lì)才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了(le)核心(xīn)的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发(fā)展进(jìn)入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发(fā)商，商品(pǐn)房供(gōng)应量(liàng)小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑(yí)是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大(dà)力支持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了(le)房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高(gāo)了(le)居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本(běn)适居(jū)，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民(mín)企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行(xíng)各(gè)项贷款余额的(de)比重看，2021太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占(zhàn)社(shè)融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中(zhōng)国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身(shēn)信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由银行承担(dān)，银(yín)行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项应当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来(lái)全国并没有(yǒu)统一(yī)的(de)预售资金监管规(guī)定(dìng)，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘没(méi)有资(zī)金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的(de)资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护(hù)机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一是(shì)按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金(jīn)一定(dìng)期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购(gòu)房者在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金(jīn)全部来自(zì)银行(xíng)，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发(fā太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位)商提(tí)供一(yī)定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期(qī)限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期(qī)房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相(xiāng)应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律(lǜ)师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容确(què)认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开(kāi)发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的(de)部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在(zài)合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师(shī)将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)”，交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一(yī)一(yī)部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也(yě)受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明(míng)书(shū)向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余(yú)房款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的(de)房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民营企业(yè)，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度(dù)，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开(kāi)发商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后(hòu)支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。

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