5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的(de)机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公司(sī)市值(zhí)在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却(què)断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了(le)三(sān)年(nián)来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺季，其(qí)传导到二(èr)级市岂汝先人志邪的翻译是什么，岂汝先人志邪的翻译英文场(chǎng)乃至机构(gòu)持(chí)仓(cāng)上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按(àn)照产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能(néng)够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的(de)上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中(zhōng)持(chí)续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在(zài)30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性(xìng)机(jī)会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资(zī)成本，优质的开发(fā)资(zī)源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力(lì)的(de)多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资(zī)源(yuán)债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企业的资(zī)产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来(lái)说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的(de)逻(luó)辑在于(yú)集(jí)中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且(qiě)可预期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值(zhí)相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的(de)质量(liàng)好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一(yī)思路的话(huà)，或许还是(shì)保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三(sān)个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现(xiàn)了(le)业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市(shì)四(sì)月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了(le)半年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时(shí)候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的(de)基(jī)本面不(bù)断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推荐。）<岂汝先人志邪的翻译是什么，岂汝先人志邪的翻译英文/strong>