近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红目(mù)前已包(bāo)含(hán)了(le)利(lì)润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资(zī)产类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

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　　中金基金相关负(fù)责人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额(é)二级市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施(shī)项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价(jià)值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施(shī)证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额(é)以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强的(de)配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构(gòu)投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资(zī)债(zhài)券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不(bù)达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因素(sù)的(de)影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩相对经济活(huó)力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的(de)分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前(qián)后均可以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应(yīng)了解底层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派”金额(é)误(wù)认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产(chǎn)类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要包括每年(nián)的现金(jīn)分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的(de)二(èr)级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了(le)投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额(é)单价随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余(yú)期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的(de)运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一是(shì)年报中披露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债(zhài)市场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议(yì)投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自(zì)底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思也称。

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