万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达为了(le)收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

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　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额(é)高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处(chù)置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出去了(le)的(de)，是有人住的(de)。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能(néng)网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基(jī)本都是北(běi)京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富(fù)人(rén)也被(bèi)精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过(guò)，如(rú)果这(zhè)些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿望(wàng)，或(huò)将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明(míng)确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目(mù)的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能(néng)卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了(le)夫(fū)人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债权(quán)转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国(guó)际信托(tuō)有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每(měi)平米(mǐ)20万元(yuán)的(de)价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高端(duān)路线(xiàn)”，也(yě)因(yīn)此，它被(bèi)外界(jiè)贴(tiē)上(shàng)了，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城(chéng)最贵(guì)的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的(de)背后，这(zhè)个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是(shì)有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。酒红色是哪几个颜色调出来的

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不(bù)好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源(yuán)市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了(le)体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)的估值一直没(méi)变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北(běi)京国安(ān)，总(zǒng)计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中赫(hè)集团及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)的时间完全吻合。

　　酒红色是哪几个颜色调出来的然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安(ān)，目前(qián)幸(xìng)免于难。不(bù)过在实(shí)控人(rén)都(dōu)成为(wèi)老(lǎo)赖(lài)的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的(de)北(běi)京国安(ān)，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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