导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存(cún)量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全(quán)国总人(rén)口的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时代(dài)已至，大分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及(jí)80多(duō)万处(chù)市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量(liàng)商业(yè)楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是每(měi)年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用既有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得(dé)到(dào)中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进(jìn)一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例(lì)，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民(mín)换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国(guó)的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在(zài)高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流(liú)动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道等基(jī)础设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活(huó)带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均(jūn)可使用(yòng)住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可(kě)使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房(f故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么áng)需求扩张。<故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么/strong>

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要(yào)受益(yì)于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的(de)住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受(shòu)限于资(zī)金，倾(qīng)向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会(huì)议(yì)明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存在(zài)不(bù)小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联(lián)系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于(yú)城市能级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期(qī)。