近两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价(jià)值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了(le)解资(zī)产(chǎn)类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金额(é)的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市(shì)场因素的(de)综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期(qī)则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要来自(zì)基础设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募(mù)集材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额(é)持有人(rén)实际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的(de)投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对(duì)于投陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌资债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下(xià)，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和(hé)债券(quàn)回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)相对(duì)经济活力(lì)的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之(zhī)上(shàng)的(de)增值(zhí)部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异很大，大(dà)多(duō)数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限到期(qī)后基金(jīn)价(jià)值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分(fēn)来(lái)看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目(mù)底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是(shì)年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二(èr)者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露(lù)预(yù)测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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