5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机(jī)构对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地(dì)方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为(wèi)保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现了(le)一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要(yào)有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销售额(é)，以及过(guò)快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司(sī)就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的(de)达(dá)到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地(dì)产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都(dōu)李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金(jīn)、私(sī)募李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶的(de)迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家(jiā)上海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题(tí)或者资金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的(de)融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营(yíng)地(dì)产公司也(yě)是(shì)更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过(guò)程中，央(yāng)国企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)企(qǐ)来(lái)说估值(zhí)的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的(de)企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持(chí)续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较(jiào)大。投资的(de)驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四(sì)月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产以及(jí)其(qí)上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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