5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和(hé)华(huá)夏(xià)的(de)两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季(jì)报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配(pè5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟i)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来(lái)的(de)首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的(de)持股(gǔ)比例也同步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资(zī)愈发(fā)有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射(shè)到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地(dì)产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额(é)，以及(jí)过快(kuài)上行的(de)房(fáng)价，因而行业高增的(de)时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易(yì)出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程(chéng)中，综合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的(de)认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的(de)务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要(yào)布局在深(shēn)圳的地(dì)产公(gōng)司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地(dì)供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的(de)大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的(de)不动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的(de)角度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业(yè)的(de)逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于行(xíng)业(yè)集中度提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官(guān)方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观(guān)地(dì)去持(chí)续观察国企央企在(zài)三(sān)个方(fāng)面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额持(chí)续(xù)提(tí)升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现(xiàn)的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化(huà)更趋明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而(ér)这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过(guò)程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之(zhī)外(wài)，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期(qī)反(fǎn)弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很多(duō)，我们要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等(děng)待它的(de)基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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