文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会(huì)，这是(shì)房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步(bù)入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界(jiè)不少国(guó)家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达(dá)国(guó)家一(yī)般有严(yán)格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付(fù)款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度(dù)在(zài)完(wán)全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能化(huà)解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一(yī)家人(rén)。从这(zhè)个(gè)角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在(zài)中国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加(jiā)，开(kāi)发商资(zī)金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了(le)分(fēn)层出售(shòu)、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境(jìng)、建筑材(cái)料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购(gòu)房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)大特(tè)色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成(chéng)最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自(zì)身推动(dòng)项目(mù)完工。随(suí)着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住房需(xū)求大(dà)和(hé)供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建(jiàn)设，这一(yī)导向(xiàng)使前(qián)期发(fā)展工业化的进程(chéng)大(dà)于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也(yě)出(chū)现了分配(pèi)不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房(fáng)制度不(bù)再适(shì)用于当(dāng)时(shí)的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)的(de)需求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向市(shì)场经济(jì)的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售的(de)最主要方(fāng)式(shì)，预(yù)售(shòu)制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的(de)《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项(xiàng)贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面(miàn)积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)是(shì)两个独立的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和(hé)购(gòu)房(fáng)者对(duì)行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循(xún)环高周转模(mó)式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度(dù)呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款(阿富汗是不是亡国了kuǎn)，交付前(qián)资(zī)金由第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过(guò)程中的(de)资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过(guò)验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国(guó)也采取按工期(qī)支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名(míng)律师，负(fù)责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金阿富汗是不是亡国了也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发(fā)商必(bì)须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么(me)是(shì)定金保(bǎo)全措施(shī)？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权(quán)合(hé)同以及(jí)订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的(de)项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保修期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策(cè)出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的(de)金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起(qǐ)，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋(wū)重大(dà)延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期(qī)结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即阿富汗是不是亡国了所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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