导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很(hěn)大差距(jù)。人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均1套(tào)房，其(qí)中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上(shàng)中国(guó)住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时(shí)代下(xià)地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单(dān)位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思(sī)路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利(lì)用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房地(dì)产套(tào)数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房销售中(zhōng)期(qī)房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了strong>

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户(hù)户有房(fáng)”是否意(yì)味着中(zhōng)国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流(liú)动、居民(mín)换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看(kàn)，美(měi)国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的(de)高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的(de)生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大(dà)都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口静(jìng)态(tài)结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明(míng)显上升，人(rén)口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作(zuò)会(huì)议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之(zhī)间的(de)差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)调(diào)查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。