饱(bǎo)受(shòu)争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门(mén)的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场监管总局(jú)联(lián)合发布(bù)了(le)关于规范房地产经纪服(fú)务的意(yì)见。意(yì)见提及，近年来，部分(fēn)房地(dì)产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景，两部(bù)门从加强从业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服务(wù)内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析(xī)师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城(chéng)市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中介(jiè)居间成(chéng)交，房(fáng)地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城规院住(zhù)房政(zhèng)策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来(lái)完成(chéng)。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问(wèn)题，将非(fēi)必要的收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对居(jū)民(mín)造成(chéng)额外的负担，而(ér)且这些(xiē)服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房(fáng)市场交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服务(wù)在(zài)内的相关市场交易行(xíng)为(wèi)及其(qí)主(zhǔ)体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调(diào)控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的(de柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢)意(yì)义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历(lì)来对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业关注最(zuì)多的(de)一个话题，便是房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关部门(mén)主要监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)及中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交(jiāo)易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费。以北京(jīng)某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共(gòng)同(tóng)承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部(bù)下发(fā)的《关于房地产中介服(fú)务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度(dù)最高不(bù)得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由各中介(jiè)机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过(guò)程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具(jù)体的中介费率，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服(fú)务过程中对收费标准进行明码标(biāo)价(jià)即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价(jià)值及工(gōng)资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适的(de)中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于(yú)明码标价问(wèn)题(tí)，两部(bù)门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公(gōng)示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标(biāo)价(jià)和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构提供的基(jī)本服务和(hé)延伸服(fú)务(wù)，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确(què)认。

　　柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢另外，对收费明(míng)显高于(yú)市场平均水平的房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会(huì)同(tóng)有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费(fèi)等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄(lǒng)断(duàn)法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要依法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业信用(yòng)信(xìn)息(xī)公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)，是否意(yì)味着，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费有望(wàng)大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价，合(hé)理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费(fèi)用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就不同，各家收费普遍(biàn)在(zài)合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前(qián)两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的(de)细则，还需要(yào)看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪(jì)服(fú)务(wù)领域的(de)调(diào)整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源(yuán)在(zài)产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各(gè)支付(fù)一半的中介(jiè)费，但在一(yī)些热点城市的(de)二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱(ruò)势地位(wèi)，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房(fáng)者来(lái)承担。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也(yě)可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介公司将其视为向(xiàng)购(gòu)房者单(dān)边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部(bù)分(fēn)费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推高了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提(tí)高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明(míng)度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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