5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机(jī)构对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的(de)两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一(yī)季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现(xiàn)，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于(yú)龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在(zài)第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金(jīn)地集(jí)团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的(de)上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端(duān)还(hái)需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的进程，还(hái)是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房(fáng)价(jià)收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而行业高(gāo)增的(de)时siki老师是哪个大学的？代已经过(guò)去(qù)，未来(lái)行业的(de)需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申(shēn)万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的(de)主营业(yè)务(wù)为房地(dì)产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为(wèi)房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类(lèi)机构都有(yǒu)对(duì)其布局的(de)例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎnsiki老师是哪个大学的？g)只产品依然在前(qián)十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于(yú)信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和良好的(de)不动产资产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出(chū)清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估值的修(xiū)复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观(guān)察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动(dòng)房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环(huán)比三月(yuè)相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速(sù)度都(dōu)比想象的(de)要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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