饱受(shòu)争议(yì)的二手房交易(yì)中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监管总局(jú)联(lián)合发(fā)布了关(guān)于(yú)规范房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地产经纪(jì)机构存在利用房(fáng)源客源优势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部(bù)门从加强从(cóng)业(yè)主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪(jì)服务内容、合理确定经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)、严格(gé)实行明(míng)码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随(suí)着城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市场成交比例(lì)超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成交依(yī)赖(lài)中介(jiè)居间成交，房地产调(diào)控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规(guī)院住房政(zhèng)策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易(yì)周期较(jiào)长，具(jù)有非常强的三角形中线长公式是什么，中线长公式是什么原因专业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多中介利用信息不对(duì)称等问题，将非(fēi)必(bì)要的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过(guò)桥(qiáo)融资(zī)、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对(duì)居民(mín)造(zào)成额外的负担，而且这些服务(wù)事项(xiàng)并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对(duì)于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服(fú)务在内的相关市场交易(yì)行(xíng)为及(jí)其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理和调(diào)控的主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工作的(de)意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个(gè)话题，便(biàn)是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)及(jí)中介(jiè)交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构要合(hé)理(lǐ)降低(dī)住房买卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务(wù)费(fèi)用。鼓励(lì)按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于(yú)房地(dì)产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北京市执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北(běi)京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明(míng)确具体的中介(jiè)费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在服(fú)务过程(chéng)中(zhōng)对收费(fèi)标(biāo)准三角形中线长公式是什么，中线长公式是什么原因进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工(gōng)资标准，综合计算出(chū)合适(shì)的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部(bù)门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经(jīng)营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务(wù)内容和收(shōu)费(fèi)标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明(míng)确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当(dāng)事(shì)人出具收(shōu)费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字(zì)确(què)认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显高于(yú)市场(chǎng)平均水平(píng)的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门(mén)将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合(hé)措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门(mén)会同有关部门(mén)依法查处不(bù)按(àn)规定明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费等(děng)违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构相关违(wéi)法违规(guī)信息，市(shì)场监管部门要依(yī)法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大(dà)幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范(fàn)行业，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本(běn)来(lái)收费(fèi)就(jiù)不(bù)同，各(gè)家(jiā)收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用(yòng)对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当(dāng)前两(liǎng)部门提出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细(xì)则(zé)，还需要看(kàn)各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业健康发展。同(tóng)时，由于二(èr)手房(fáng)很多(duō)房源在(zài)产权(quán)方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等都(dōu)可(kě)能对交易产生影响，这对房地(dì)产经纪(jì)服务行业的专业性(xìng)提出更三角形中线长公式是什么，中线长公式是什么原因高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的(de)中介费，但(dàn)在一(yī)些热点城(chéng)市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部分(fēn)购房者(zhě)处于弱势(shì)地(dì)位，从而会(huì)出现中(zhōng)介费及税费(fèi)均(jūn)由(yóu)购(gòu)房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担(dān)中介费，这部(bù)分费用也(yě)可能通过转嫁的(de)方式，在(zài)房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购(gòu)房(fáng)者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务(wù)收费的(de)基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上(shàng)相当(dāng)于变(biàn)相(xiāng)推高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作(zuò)的透明(míng)度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的(de)稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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