导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市(shì)场(chǎng)黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本(běn)文(wén)试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量(liàng)极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国(guó)家还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总人口的(de)近三成都是流(liú)动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了(le)额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的(de)住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较(jiào)发达(dá)国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然(rán)激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需(xū)平衡，或(huò)是(shì)仍(réng)然(rán)存在(zài)不足？可(kě)惜(xī)由于(yú)住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察(chá)中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例(lì)，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套(tào)数里(lǐ)的期(qī)房销(xiāo)售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们(men)需(xū)要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动(dòng)调查(chá)数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工(刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思gōng)作的(de)流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至(zhì)少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧(jiù)小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会(huì)有需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已(yǐ)经(jīng)户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济发(fā)展带来(lái)的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需(xū)求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确(què)指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经(jīng)济(jì)水平(píng)有着密(mì)切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配，这是(shì)过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预(yù)期(qī)。

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