文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别(bié)建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房(fáng)改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严(yán)格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于(yú)降负(fù)债(zhài)降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除(chú)了分层(céng)出(chū)售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租(zū)金的分期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但(dàn)监管部(bù)门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责任(rèn)上升，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化的(de)进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行的是“统(tǒng)一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现(xiàn)了(le)分配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下(xià)的福利分房转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的(de)房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房(fáng)款的(de)行(xíng)为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的(de)形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可(kě)能(néng)已拿到了(le)全部(bù)购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)稳步(bù)发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行(xíng)业(yè)的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济(jì)高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将导致(zhì)银(yín)行不良(liáng)率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房(fáng)市值(zhí)占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银(yín)行的(de)按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用(yòng)和(hé)购(gòu)房者(zhě)对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作(zuò)为按(àn)揭贷款的(de)发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字(zì)那就是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版的(de)《城市商品(pǐn)全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一(yī)的(de)预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工程总额报(bào)价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市盘没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供(gōng)了资(zī)金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付(fù)款一(yī)般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期(qī)房由(yóu)政府或(huò)第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期(qī)限内无(wú)条件(jiàn)返还，最(zuì)低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资(zī)金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的(de)信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任(rèn)何(hé)责任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按(àn)照德(dé)国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易(yì)中的(de)房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个(gè)环(huán)节，各(gè)环(huán)节(jié)内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验(yàn)收后(hòu)才能交(jiāo)付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管(guǎn)极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由(yóu)买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须(xū)完(wán)成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才(cái)可(kě)预售。什(shén)么(me)是定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机(jī)构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者(zh全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市ě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例(lì)方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有(yǒu)开发(fā)商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为(wèi)合(hé)同签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框(kuāng)架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期(qī)，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常运转的(de)房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节(jié)，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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