OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权益人(rén)相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值(zhí)，投资(zī)者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技的事(shì)件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开(kāi)，此后二级(jí)市(shì)场价格开(kāi)始(shǐ)震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华(huá)安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不(bù)同程度(dù)下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目出租(zū)率有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭(zāo)遇(yù)突(tū)发事件(jiàn)，因(yīn)此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管出(chū)于风险规避的原因(yīn)，最近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易(yì)日场(chǎng)内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率(lǜ)下junk food 可数吗，junk food是单数还是复数跌(diē)并不(bù)会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目(mù)前(qián)随着二(èr)级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格(gé)涨跌(diē)会(huì)受到基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价格是(shì)不(bù)是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷，不(bù)少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含(hán)收益率高(gāo)的(de)产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济(jì)复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行(xíng)董事(shì)高如星对(duì)此表示，若张江园(yuán)区最(zuì)终能顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是(shì)落(luò)到租金收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区(qū)会(huì)最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基(jī)础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华(huá)安(ān)张江光大(dà)junk food 可数吗，junk food是单数还是复数园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人(rén)将继(jì)续密(mì)切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季(jì)报中披露(lù)的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下降事项，一度二级(jí)市场(chǎng)价格出现回落(luò)。在随后召(zhào)开的业(yè)绩(jì)说明会中管理人就相(xiāng)关(guān)事项进行了解(jiě)释说明(míng)，市(shì)场信心(xīn)得到了(le)一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格表现也(yě)趋于(yú)平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光(guāng)大园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场各方(fāng)的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人(rén)坦言，事(shì)发突然确实始(shǐ)料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息的第(dì)一时间即奔(bēn)赴现场进行了(le)沟通和(hé)核(hé)实工(gōng)作，并同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关(guān)负责人介绍(shào)说，目前储备租(zū)户(hù)还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技(jì)术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批(pī)扩(kuò)募、对市场负(fù)责的态(tài)度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在(zài)短期(qī)内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同区域的张江光大(dà)园项(xiàng)目一(yī)季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权益人(rén)有那么多(duō)储备租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大(dà)园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租(zū)都属于正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租正(zhèng)好(hǎo)发生(shēng)在(zài)市场活(huó)跃度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入(rù)了一些储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光大(dà)园项(xiàng)目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租(zū)金水平等(děng)方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦(shà)多是(shì)两千多平的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单(dān)价也贵一些(xiē)，张江光大园(yuán)单层(céng)以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一(yī)家(jiā)，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能(néng)更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以(yǐ)做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望，相关负责(zé)人表示，张(zhāng)江集(jí)团和张江高科(kē)目前(qián)在管资(zī)产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)其(qí)他在开发的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区(qū)产业空间(jiān)资产上市(shì)平(píng)台目标的(de)坚实后盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非(fēi)常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是(shì)至关重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情况需(xū)要解决，但是这和我们在(zài)张(zhāng)江科学(xué)城这(zhè)三十(shí)年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只能(néng)算是(shì)一个非常小的插曲。我们(men)有信心排(pái)除万(wàn)难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维持预(yù)期和(hé)市场(chǎng)的(de)信心。”

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