文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没(méi)钱没(méi)实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发(fā)展，一(yī)举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在(zài)支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住(zhù)房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他(tā)临时住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的(de)一块(kuài)地盘(pán)后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的(de)建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一(yī)大(dà)特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管理部门(mén)提升了对(duì)于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重(zhòng)工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城(chéng)市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了(le)分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进(jìn)一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配(pèi)货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计(jì)划经(jīng)济(jì)下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了(le)房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模(mó)式(shì)，住房供(gōng)应(yīng)速度(dù)加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大(dà)作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的按(àn)照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在(zài)过去20多(duō)年(nián)对(duì)中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高了居民居(jū)住水平，中国(guó)内(nèi)地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快(kuài)速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。<连云港灌南邮编号是多少连云港灌南邮编号是多少/p>

　　二十年(nián)来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地(dì)产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融(róng)资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开发(fā)商之间的(de)购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的(de)工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市(shì)则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报(bào)价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账户(hù)资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房企各地(dì)项目(mù)间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国(guó)为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权(quán)保(bǎo)险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不(bù)承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一(yī)定比例(lì)的(de)贷(dài)款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开(kāi)发(fā)商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋(wū)交付(fù)时需取得(dé)由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在(zài)项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前(qián)，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支(zhī)付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金(jīn)也(yě)由律师(shī)监(jiān)管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什么是(shì)定金(jīn)保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面(miàn)，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也(yě)依照(zhào)工(gōng)程进度(dù)放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节(jié)，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购(gòu)房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发(fā)商(shāng)、银(yín)行(xíng)的(de)第三(sān)方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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