5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对(duì)于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产(chǎn)的(de)配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地(dì)产行业(yè)的持股比(bǐ)例(lì)也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年汉语拼音u在什么时候上面加两点，拼音里的u什么时候加点(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以(yǐ)延(yán)续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季(jì)报(bào)汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化汉语拼音u在什么时候上面加两点，拼音里的u什么时候加点(huà)之处首(shǒu)先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金(jīn)地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成(chéng)熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有(yǒu)什么投(tóu)资(zī)机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了(le)一些机会(huì)，背后(hòu)的(de)逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定的(de)政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城(chéng)市(shì)、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企，其(qí)第(dì)一季(jì)度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则(zé)是(shì)公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他有的(de)两(liǎng)只产品杀入(rù)前(qián)十(shí)。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额(é)/销售金(jīn)额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产(chǎn)公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的(de)资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈(yíng)利和现金(jīn)流创(chuàng)造(zào)能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维持(chí)，首先是融资(zī)成本(běn)保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一(yī)季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下(xià)半年民营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么(me)投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市(shì)场恢(huī)复但(dàn)仍处于(yú)调(diào)整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确(què)定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四(sì)月(yuè)环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月(yuè)的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存(cún)压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出汉语拼音u在什么时候上面加两点，拼音里的u什么时候加点(chū)，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好得(dé)多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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