导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到(dào)一(yī)成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其(qí)中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比和(hé)城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均(jūn)较(jiào)发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步(bù)入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大(dà)分化(huà)时代已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各(gè)大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数(shù)据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等(děng)非(fēi)住宅(zhái)。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数(shù)据(jù)有两处可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存(cún)量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开(kāi)始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套(tào)数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的(de)三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并(bìng)不意(yì)味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流(liú)动人口和省际(jì)流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会(huì)占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低(dī)的(de)县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户(hù)的生活带(dài)来了很大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来(lái)大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的(de)需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年(nián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房(fáng)租房(fáng)，给迁(qiān)入地(dì)住宅(zhái)市场带来(lái)新的(de)10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有(yǒu)着(zhe)密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水平(píng)的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局(jú)限于城市能(néng)级(jí)之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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