文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四(sì)川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最(zuì)大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么(me)情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完(wán)首付款后从银行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据(jù)开发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要(yào)严格(gé)的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时(shí)代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能(néng)化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善(shàn)，是以客(kè)户(hù)为中心，房(fáng)地(dì)产也(yě)不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房(fáng)地(dì)产税、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　韵达快递人工客服电话是多少号 韵达可以寄活体宠物吗rong>2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多(duō)人(rén)栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资(zī)金(jīn)压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核(hé)心的住(zhù)房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透明(míng)化(huà)机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发(fā)展工业(yè)化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城市化配套(tào)问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福(fú)利分房制(zhì)度，住(zhù)房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度(dù)也出(chū)现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度(dù)不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化(huà)的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告(gào)登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程(chéng)。预售(shòu)制在(zài)过(guò)去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适(shì)居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年(nián)城(chéng)镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历(lì)经二十多年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售(shòu)金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的(de)快速(sù)发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动的(de)上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资(zī)占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社(shè)融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的(de)《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本(běn)市场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获(huò)得(dé)房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商(shāng)品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一(yī)的预(yù)售资(zī)金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城(chéng)一(yī)策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资(zī)金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供(gōng)却(què)被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是(shì)行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过(guò)这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部(bù)分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付(fù)后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通(tōng)过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金(jīn)并(bìng)进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(x韵达快递人工客服电话是多少号 韵达可以寄活体宠物吗iǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的(de)检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也(yě)由律(lǜ)师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师(shī)将资(zī)金(jīn)转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保(bǎo韵达快递人工客服电话是多少号 韵达可以寄活体宠物吗)险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即(jí)可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房(fáng)后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违(wéi)约(yuē)可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节(jié)，新加(jiā)坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付(fù)上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流(liú)程(chéng)做了(le)统一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期(qī)，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入(rù)，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 韵达快递人工客服电话是多少号 韵达可以寄活体宠物吗