万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成(chéng)了(le)共同债务(wù)人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他(tā)们(men)的姿势都那么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(天润奶啤有度数吗，天润奶啤千万别喝bèi)精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权(quán)转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司(sī)（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律(lǜ)规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公(gōng)布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明(míng)确了购房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价(jià)款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会(huì)被业(yè)主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达(dá)申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没(méi)有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓天润奶啤有度数吗，天润奶啤千万别喝鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价(jià)，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出(chū)其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商(shāng)光(guāng)环的(de)背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，被(bèi)执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实(shí)是(shì)有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场(chǎng)、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安(ān)的(de)时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确(què)定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人都(dōu)成(chéng)为老(lǎo)赖的情(qíng)况下(xià)，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北(běi)京国(guó)安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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