5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的(de)机构对(duì)于这(zhè)一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的(de)总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的(de)持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第(dì)78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万科A排(pái)在(zài)第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好(hǎo)于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的(de)需求或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴(bàn)随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信(xìn)用风险问题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别(bié)是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一(yī)的(de)上实发展，五一假期(qī)归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银(yín)基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二(èr)的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规模乔布斯为什么把苹果给库克(mó)大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产(chǎn)公司(sī)外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募(mù)指基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名第九位，此外(wài)联(lián)袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全(quán)球基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的(de)结构(gòu)性(xìng)机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发(fā)资(zī)源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带(dài)来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低(dī)，行业(yè)内部将出(chū)现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国(g乔布斯为什么把苹果给库克uó)资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地(dì)去持(chí)续(xù)观(guān)察(chá)国企央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么(me)投资(zī)拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大(dà)。投资(zī)的(de)驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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