近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配(pèi)和本(běn)金的归(guī)还，在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了(le)解资(zī)产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。40kg是多少斤p>

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易(yì)价格(gé)的变化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基(jī)金(jīn)份额(é)持有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年(nián)度(dù)可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性(xìng)”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格(gé)反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红(hóng)体现了(le)这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的(de)角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资(zī)债券相对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和债券宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额(é)完(wán)成(chéng)率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素的(de)影响，投40kg是多少斤(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债(zhài)券回归(guī)的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减(jiǎn)处(chù)理(lǐ)，调(diào)减金额(é)根据(jù)单位基金份额的(de)分(fēn)红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了(le)解底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资(zī)产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的(de)分红包(bāo)括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产的(de)公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更(gèng)加(jiā)准确。基(jī)于(yú)这个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年(nián)下降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目(mù)的(de)土地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的(de)资(zī)产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流，二(èr)是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的(de)项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独立的(de)资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多(duō)重因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额与募集材料中(z40kg是多少斤hōng)披(pī)露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济(jì)及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述(shù)负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 40kg是多少斤