万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也(yě)被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资(zī)购入房(fáng)产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的(de)维(wéi)权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处(chù)置主体是中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称(chēng)中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意(yì)向人(rén)。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实(shí)，说(shuō)明这些房(fáng)子实(shí)际(jì)上都是卖(mài)出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能(néng)网(wǎn科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容g)签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本(běn)都是北京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回(huí)本(běn)的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还(hái)是债主中国信(x科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容ìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过(guò)户手(shǒu)续(xù)的(de)，如果(guǒ)业主没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时(shí)可(kě)以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费(fèi)者权(quán)利保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目(mù)的(de)购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终(zhōn科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容g)结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为(wèi)“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪(háo)宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人(rén)周金辉(huī)的(de)人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体(tǐ)育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿(ná)下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京国安的(de)估值一(yī)直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的(de)情况下(xià)，被(bèi)执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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