文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别(bié)建(jiàn)了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产(chǎn)从(cóng)大开发时(shí)代步(bù)入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公(gōng)平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前(qián)世(shì)界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全(quán)交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的(de)重大(dà)措施。在当前(qián)的情(qíng)况下(xià)，取消预售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在(zài)国(guó)务院发展研(yán)究中心参(cān)与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不(bù)过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租(zū)金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付(fù)款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前(qián)，确(què)保地价(jià)款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步(bù)完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能(néng)进(jìn)一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度(dù)也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再(zài)适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一个项(xiàng)目(mù)的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改货(huò)币化，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合(hé)中国(guó)内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商(shāng)品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年对(duì)中国内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比例较(jiào)高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低(dī)，股票(piào)、债券(quàn)市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期(qī)不能(néng)还款(kuǎn)等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担(dān)，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安(ān)成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实(shí)是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fán怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义g)屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机(jī)监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)经审查后(hòu)发(fā)放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的(de)制度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔进行(xíng)支付(fù)，具(jù)体支(zhī)付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款给予购(gòu)房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购(gòu)房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付(fù)后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)极(jí)为严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预(yù)售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但(dàn)交房后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还(hái)相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付(fù)及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付(fù)款流程(chéng)做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的(de)房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型需求的(de)支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予强有力的(de)金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税。定(dìng)金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提(tí)供充分的(de)保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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