饱受争议的(de)二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范房地产经纪服(fú)务的意(yì)见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用房(fáng)源客(kè)源优势收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明(míng)码标价(jià)、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个(gè)人信息等问题(tí)，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务(wù)内容、合(hé)理确定经纪(jì)服务收(shōu)费、严格实行明码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首(shǒu)席分析师(shī)张大(dà)伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展，一二(èr)线城(chéng)市(shì)二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地(dì)产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政(zhèng)策(cè)研究(jiū)中心首席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高粗犷，粗旷和粗犷区别在哪、交易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的(de)专业性，居(jū)民往往通过(guò)中介(jiè)来完成。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信息(xī)不对称等问(wèn)题，将非(fēi)必要(yào)的收费夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并(bìng)未明(míng)码标(biāo)价。

　　对(duì)于二(èr)手房市场交(jiāo)易(yì)过(guò)程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关市场交易行为及其(qí)主体进行规(guī)范(fà粗犷，粗旷和粗犷区别在哪n)和(hé)秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)行业(yè)关(guān)注最多的(de)一个话题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪(jì)服务收费及中介(jiè)交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低的(de)中(zhōng)介费。以北京某房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确(què)定经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)要合理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍(shào)，目(mù)前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六(liù)条规(guī)定：房屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的(de)收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方协(xié)商(shāng)同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构(gòu)在(zài)实(shí)际收取费(fèi)用过(guò)程中，相关监(jiān)管部(bù)门当前并未(wèi)明(míng)确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在(zài)服务过程中对收费标准进(jìn)行明码标(biāo)价(jià)即可(kě)。而(ér)房地产经纪服务机构在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合(hé)适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)应当在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收费标(biāo)准，不得(dé)混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机(jī)构(gòu)提(tí)供的(de)基本服务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明(míng)确(què)服务(wù)项目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易当事(shì)人出(chū)具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房地(dì)产经纪(jì)机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同市(shì)场监管等部门(mén)采取约谈等综合措施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监(jiān)管部(bù)门(mén)会同有关部门依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费等违反价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪(jì)机构(gòu)相关违(wéi)法违规信(xìn)息(xī)，市(shì)场(chǎng)监管部(bù)门要依法依(yī)规纳(nà)入(rù)国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费(fèi)要(yào)降了(le)？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的(de)中介费有(yǒu)望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住(zhù)建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本(běn)来收费(fèi)就(jiù)不(bù)同，各家收(shōu)费普遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提(tí)出(chū)的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具体认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还需要看(kàn)各城市落地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等都可能对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业的专业性提(tí)出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付(fù)一半的(de)中介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过(guò)程中，往往会有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于(yú)弱势地(dì)位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约(yuē)定俗(sú)成’的情(qíng)况，一(yī)些粗犷，粗旷和粗犷区别在哪房产中介(jiè)公司将其(qí)视为向购房者(zhě)单(dān)边收费的行为。部分(fēn)中(zhōng)介公司可能(néng)会(huì)利用其支配地位，在(zài)原(yuán)先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这(zhè)部(bù)分费用(yòng)，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不(bù)仅有利于提(tí)高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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